Większość prac budowlanych podlega konieczności uzyskania pozwolenia bądź zezwolenia na budowę. Niedopełnienie tej formalności jest traktowane jako samowola budowlana i może się wiązać z daleko idącymi konsekwencjami - karą grzywny bądź nawet nakazem rozbiórki.
Prawo budowlane daje także możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej.
Procedury nie należą do najłatwiejszych, jednak warto się im dokładnie przyjrzeć.

Czym jest samowola budowlana i jak do niej dochodzi?

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowolą budowlaną jest każde naruszenie ustawy Prawo budowlane. Nie chodzi tutaj wyłącznie o wybudowanie np. domu w ogóle bez pozwolenia na budowę.
Samowolą budowlaną będzie bowiem również już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub wprowadzenie istotniejszych zmian w projekcie, w czasie wykonywania robót budowlanych. Za samowolę budowlaną jest również uznawane prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy oraz prowadzenie robót
budowlanych niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej.
Niedopuszczalne jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego lub zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie zakładu krawieckiego z budynku mieszkalnego lub warsztatu stolarskiego z cukierni.

Niedopełnienie zapisów prawa może spowodować, że nieruchomość stanie się samowolą budowlaną. Może to dotyczyć nawet budynków, na które uzyskano już wcześniej pozwolenie na budowę. Bardzo częstą przyczyną uznania obiektu za samowolę jest też rozpoczęcie prac
budowlanych przed otrzymaniem ostatecznej decyzji.
Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania może być przedłużony w sytuacji, gdy dokumentacja dołączona do wniosku jest niekompletna bądź
niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rozpoczęcie prac budowlanych przed wydaniem ostatecznego pozwolenia może być dość kuszące, niesie jednak duże ryzyko (od kary grzywny aż do nakazu rozbiórki).

Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?
Według stanowiska GUNB obiekt budowlany, wybudowany lub będący w trakcie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, może zostać tylko wtedy zalegalizowany, jeżeli spełnione są łącznie dwa podstawowe warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, czyli:
- zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
- zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oceni, że budowa domu jest zgodna z tymi przepisami, może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych wraz z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej.
Wydanie postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych rozpoczyna procedurę legalizacyjną. Natomiast w razie stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego (wydając postanowienie wstrzymujące budowę) lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli
budowlanej. Według GUNB nie jest zatem dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łączenie ww. warunków.

Samowola samowoli nierówna
Legalizacja samowoli budowlanej może przebiegać według dwóch odrębnych procedur. Na
przestrzeni ostatnich dziesięcioleci obowiązywały różne ustawy o prawie budowlanym. Jednym z najstarszych aktów prawnych jest Ustawa z 24 października 1974 r. „Prawo budowlane”. Co prawda zawarte w niej prawa od dawna są już przestarzałe i nieaktualne, jednak zasada ty te stosuje się do dziś. Poszczególne zapisy ustawy z 1974 r. dotyczą wszystkich samowoli, które zostały wykonane przed 1995 r. (czyli do czasu wejścia w
życie nowej ustawy).
Warto zauważyć, że ustawa z 1974 r. była bardziej liberalna w stosunku do samowoli budowlanych. Proces legalizacji budynków sprzed 1995 r. nie należy do najłatwiejszych, jednak przeważnie nie wiąże się z nakazem uiszczenia dotkliwej grzywny. W nowych przepisach prawa budowlanego nie znajdziemy jednoznaczniej definicji zakończenia budowy, zatem w wielu przypadkach trudno udowodnić, że nieruchomość została wybudowana przed 1995 r.
W praktyce prowadzi to do wszczęcia żmudnego postępowania
administracyjnego.Samowole budowlane powstałe po 1995 r. podlegają z kolei przepisom Ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Weszła ona w życie 1 stycznia 1995
r. i obejmuje wszystkie budynki powstałe od tego dnia. Zalegalizowanie nowych budynków może nie być tak skomplikowane jak w przypadku tych sprzed 1995 r., w nowym prawie budowlanym przewidziano jednak szereg wysokich sankcji finansowych (tzw. opłat legalizacyjnych).

Legalizacja obiektu wybudowanego przed 1995 r.
Obiekty wybudowane przed 1995 r. można zalegalizować, jeśli spełniają dwa podstawowe warunki:
1. Obiekt znajduje się na działce, która według planów zagospodarowania przestrzennego posiada status budowlanej;
2. Obiekt nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi, a jednocześnie nie powoduje pogorszenia warunków zdrowotnych w pobliskim otoczeniu.

Niedopełnienie dwóch powyższych warunków może się wiązać z nakazem rozbiórki. Z kolei jeśli budowla spełnia warunki, trzeba udowodnić, że faktycznie została wybudowana przed 1995 r. Zatem pierwszym krokiem, który należy wykonać, jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów. W wielu przypadkach może to nie być takie proste. Organy władzy państwowej (starostwa, urzędy) archiwizują dokumentacje budowlane dopiero od 1999
roku. Pozwolenia i dokumentacje budowlane sprzed tej daty przeważnie już nie istnieją. Pomocne mogą się okazać książki ruchu budowlanego, które były prowadzone w urzędach gminnych. Warto też poszukać rachunków za materiały budowlane, umów z pracownikami budowy oraz świadków, którzy potwierdzą, że budowa została zakończona przed 1995 r.
Po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów należy się udać do powiatowego
inspektora nadzoru budowlanego i przedłożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Do wniosku dołącza się dokumenty pomocnicze.
Niezbędne będą:
1. inwentaryzacja powykonawcza obiektu
2. ekspertyza techniczna potwierdzająca przydatność obiektu do użytkowania.
Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie inspektor nadzoru budowlanego wyda nakaz kontroli obiektu. Jest ona darmowa i powinna być przeprowadzona do 21 dni od daty przedłożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Podczas kontroli musi być obecny właściciel budynku, po jej przebiegu otrzyma on protokół kontroli (który musi być przechowywany). Po pomyślnym przebiegu kontroli inspektor nadzoru budowlanego ma 60 dni na wydanie decyzji. W przypadku pomyślnej decyzji właściciel budynku musi zrezygnować z możliwości jej oprotestowania, następnie może bezzwłocznie rozpocząć użytkowanie.
Warto pamiętać, że inwestor ma też prawo do odwołania się od niepomyślnej decyzji.

Legalizacja obiektu wybudowanego po 1995 r.
Ustawa z 7 lipca 1994 r. budziła wiele kontrowersji i doprowadziła do licznych nakazów rozbiórki. W 2003 r. wprowadzono jej nowelizację, która nieco złagodziła restrykcyjne zapisy. W przepisach nowelizacji wprowadzono zmiany umożliwiające zalegalizowanie obiektu budowlanego. Niestety wiąże się to z koniecznością uiszczenia opłat legalizacyjnych.
Legalizacja obiektów wybudowanych po 1995 r. może być nieco mniej skomplikowana, jednak z pewnością będzie znacznie droższa.
Podstawą legalizacji jest spełnienie dwóch najważniejszych warunków:
1. obiekt nie koliduje z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani z przepisami techniczno-budowlanymi
2. obiekt nadaje się do doprowadzenia do stanu zgodnego z aktualnymi przepisami prawa budowlanego.

Jeśli powyższe warunki zostaną spełnione, organy władzy państwowej nie mogą zastosować nakazu rozbiórki. Jedyną drogą jest legalizacja obiektu budowlanego - podczas czynności legalizacyjnych nie może on być w żaden sposób modernizowany ani wykańczany. Dotyczy to przede wszystkim budynków, które znajdują się jeszcze w trakcie budowy. Postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych jest wydawane przez inspektorat nadzoru budowlanego.

W tym samym czasie powiatowy inspektor budowy wydaje dokument o obowiązku dostarczenia niezbędnej dokumentacji, która będzie podstawą do rozpoczęcia procedur legalizacyjnych.
Niezbędne dokumenty to:
1. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
2. zaświadczenie o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli plan nie został jeszcze opracowany, wystarczy decyzja o warunkach zabudowy (dokument można też dostarczyć w trakcie trwania postępowania zmierzającego do legalizacji) projekt budowlany wraz z niezbędnymi dokumentami i oświadczeniami (w czterech kopiach).
Dokumenty trzeba złożyć w określonym terminie. Będzie to podstawa do rozpoczęcia procedury legalizacyjnej. W toku tego postępowania należy także uiścić opłatę legalizacyjną. Po pozytywnej weryfikacji dokumentów oraz po zaksięgowaniu opłaty legalizacyjnej powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, co jest równoznaczne z legalizacją budowy w przypadku budynków gotowych.

W przypadku obiektów, których budowa nie została jeszcze zakończona, można wznowić wszystkie roboty budowlane. Ostateczne zalegalizowanie nastąpi dopiero po ich zakończeniu oraz po wypełnieniu niezbędnych procedur prawa budowlanego.

Opłata legalizacyjna
Jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia jej wysokości precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Należy przy tym zauważyć, że do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu (zob. art. 49 ust. 2 ustawy –
Prawo budowlane).
Wzór określający sposób obliczania opłaty określa art. 59f ust. 1 ustawy - Prawo budowlane.
Zgodnie z tym przepisem karę stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz
współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy (zob. art. 59f ust. 2 i 3 ustawy - Prawo budowlane).
Mając na uwadze przedmiotowe przepisy niedopuszczalne jest wyliczenie wysokości opłaty legalizacyjnej w oparciu o niewłaściwą kategorię obiektu czy inną stawkę opłaty. Organ nadzoru budowlanego nie może także legalizować samowoli budowlanych w ogóle z pominięciem opłaty legalizacyjnej. Również przy obliczaniu wysokości opłaty legalizacyjnej
nie uwzględnia się takich czynników jak sytuacja rodzinna czy możliwości finansowe sprawcy samowoli budowlanej. Takie działania stanowią uszczuplenie dochodów budżetu państwa. Należy także podkreślić, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie jest uprawniony do decydowania o rozłożeniu opłaty legalizacyjnej na raty. Uprawnienia organu podatkowego w tym zakresie przysługują wojewodzie (zob. art. 59g ust. 5 ustawy - Prawo budowlane).
Termin uiszczenia opłaty legalizacyjnej to 7 dni w trybie egzekucyjnym.

Jak ustrzec się od samowoli budowlanej
Legalizacja samowoli budowlanej jest skomplikowanym i często kosztownym procesem. Możemy się przed nią ustrzec poprzez skrupulatne wypełnianie wszystkich formalności. Najważniejszą z nich jest rozpoczynanie prac budowlanych dopiero po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na budowę.
Pamiętajmy też o zgłaszaniu zamiaru budowy w przypadku altan oraz garaży o powierzchni poniżej 25 m2. Brak konieczności uzyskiwania pozwolenia nie zwalnia z obowiązku zgłoszenia zamiaru budowy.
Warto o tym pamiętać, bowiem opłata legalizacyjna jest dość wysoka.Czasem zdarza się, że inwestor kupuje gotową nieruchomość, a dopiero po pewnym czasie dowiaduje się, iż jest to samowola budowlana. W tej sytuacji to nowy właściciel jest odpowiedzialny za zalegalizowanie obiektu, przed dokonaniem zakupu nieruchomości warto zatem dokładnie sprawdzić wszystkie informacje.
Przejrzyj księgę wieczystą oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli inspektorat nadzoru budowlanego dopatrzy się samowoli budowlanej, jedynym ratunkiem będzie rozpoczęcie procesu legalizacyjnego bądź wykonanie rozbiórki. Niektórzy
inwestorzy mogą zalegalizować samowole bez uiszczania wysokiej opłaty legalizacyjnej, muszą jednak udowodnić, że ich nieruchomość była wybudowana przed rokiem 1995.

Jakie dokumenty są wymagane do legalizacji?
Inwestor zamierzający zalegalizować obiekt będzie zobowiązany dostarczyć organowi nadzoru budowlanego prowadzącemu postępowanie, dokumenty, o których mowa w art. 48 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane tj. m. in.:
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wymaganą dokumentację inwestor ma obowiązek dostarczyć w terminie określonym przez organ w postanowieniu.
Przedłożenie w wyznaczonym terminie wymaganych dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona (art.48 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane). 
Przedłożenie omawianej dokumentacji po terminie nie wywołuje skutków, o których mowa w ww. przepisie. Niedotrzymanie terminu oznacza niespełnienie nałożonych na inwestora obowiązków i również wiąże się z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli (zob. art. 48 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane). Organ nie może w takim przypadku uchylać się od wydania takiego nakazu.
Wydawane w tym postępowaniu na podstawie art. 48 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych oznacza kategoryczny zakaz prowadzenia budowy. Powiatowi inspektorzy nadzoru budowlanego zobowiązani są kontrolować przestrzeganie tego zakazu.